Frage 1:
Als Grund für die massiv erhöhten Baukosten geben Sie u.a. rapide gestiegene Baupreise an. Allerdings kann ich für die Zeit seit Anfang/Mitte 2014 keinen massiven Anstieg der Baupreise nachvollziehen. Aus der Steigerung der Kosten im Bauhauptgewerbe lässt sich nur eine Kostensteigerung von 4 bis maximal 5% herleiten (siehe https://de.statista.com/…/preise-fuer-leistungen-im…/). Welche Kostenblöcke sind für die massive Kostensteigerung seit 2014 verantwortlich? Baumaßnahmen? Haustechnik? Nebenkosten?
Antwort:
Zunächst sei darauf hingewiesen, dass es sich bei dem im Wettbewerb vorgegebenen Kostenrahmen um eine sogenannte vorvertragliche Kostenschätzung handelt. Zwischen dem (hier wohl zugrunde zu legenden) IV. Quartal 2013 und dem II. Quartal 2016 ist nach Angabe des Statistischen Bundesamtes von einer Steigerung der Kosten im Bauhauptgewerbe von 5,1% auszugehen.
Es sind in erster Linie die Kostengruppen 200 (Herrichten und Erschließen – Mehrkosten 435 T€), 300 (Baukonstruktion – Mehrkosten 942 T€), 400 (Technische Anlagen – Mehrkosten 2.581 T€), welche die Kostenentwicklung begründen.
Da die Honorarkosten (Kostengruppe 700) an die Baukosten gekoppelt sind, gibt es auch hier Mehrkosten von 2.008 T€.
Aus der Fortschreibung der Wettbewerbsplanung zur jetzt vorliegenden Vorplanung ergeben sich Mehrkosten aus der Anpassung des Energiekonzeptes an den Standard KfW 55 (136 T€), der Anordnung einer Dachterrasse für Besucher inkl. separater Erschließung (200 T€), der Herstellung einer Aussichtsplattform für Besucher (40 T€), der Herstellung der Multifunktionsfähigkeit des Sitzungssaales (220 T€) und technischer Vorrüstungen für den Katastrophenfall (12 T€).
Frage 2:
Für den Rathaus-Neubau in Bernau geben Sie eine Bruttogrundfläche (BGF) von 6.900 m² an.
In der Ausschreibung von Ende 2015 ist von einer Bruttogrundfläche von 6.400 m² die Rede (siehe https://www.competitionline.com/de/ausschreibungen/210949).
Wann und warum wurde die BGF gegenüber der Ausschreibung um 500 m² erhöht?
Handelt es sich hiebei um die “Planungsänderungen am Siegerentwurf zur Optimierung der Nutzbarkeit”? Woraus genau bestehen diese “Optimierungen”? Welche Einrichtungen verlangen nun eine größere Fläche?
Antwort:
Die Flächenveränderung ergibt sich vorrangig aus Veränderungen der Tiefgarage inkl. deren Erschließung, der Anordnung der Dachterrasse sowie der Aussichtsplattform.
Frage 3:
Selbst in Relation zur erhöhten Bruttogrundfläche erscheinen die Baukosten in einigen Bereichen weit über dem Üblichen zu liegen. So kostet allein die Haustechnik 4 Mio. Euro. Normal wären bei der Größe bei Verwaltungsgebäuden 2 Millionen Euro. Wie kommen die zusätzlichen Kosten von 2 Mio Euro gegenüber dem für Verwaltungsgebäude üblichen zu Stande?
Antwort:
Nach Angabe des BKI (Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern) ergäben sich für die Kostengruppe 400 bei 6.900 qm BGF Kosten in Höhe von 2.851 T€ (Kostenstand III. Quartal 2015).
Ausweislich der vorliegenden Vorplanung wird in der Stadtverwaltung eine Größenordnung von 4.081 T€ in dieser Kostengruppe erwartet.
Diese Differenz von 1.230 T€ begründet sich vorrangig aus der Multifunktionalität des Saals, der auf einen Kochbetrieb ausgelegten Ausstattung im Bistro, der installationsseitigen Auslegung im Hinblick auf eine flexible Büroaufteilung (Großraumbüros in bestimmten Teilbereichen) und einer dem KfW 55- Standard entsprechenden haustechnischen Ausstattung.
Frage 4:
Die angegebenen durchschnittlichen Kosten wurden nicht aus einem Baupreisindex abgeleitet, sondern es handelt sich um den Durchschnittlichen Preis neu genehmigter Büro- und Verwaltungsgebäude in Ostdeutschland laut Statistischem Bundesamt.
Im Neubau soll die Verwaltung der Stadt untergebracht werden. In sofern fällt es eindeutig in die Kategorie der Verwaltungsgebäude. Die durchschnittlichen Preise dieser Gebäudekategorie lagen 2015 bei 1.675 € je m²
(siehe https://www.destatis.de/…/BaugenehmigungenBaukostenPDF…, letze Seite, letzte Zeile, Spalte 7)
Bei 6.400 m² ergibt dies einen Preis von 10,7 Mio. Euro, bei 6.900 m² auch nur 11,5 Mio Euro.
Daher erneut meine Frage: Warum wird das Gebäude 5,1 bzw. 4,3 Mio. Euro teurer als dieser Durchschnitt? Der Ratssaal für 36 Stadtverordnete kann als “Sonderausstattung” nicht Mehrkosten Multi-Millionenbereich erklären. Welche baulichen Maßnahmen machen das Rathaus Bernau erheblich teurer als ein durchschnittliches Verwaltungsgebäude?
Antwort:
Bei dem geplanten Rathausbau handelt es sich gerade nicht um ein typisches Verwaltungsgebäude. Ein typisches Verwaltungsgebäude verfügt nicht über einen Sitzungssaal für eine SVV, welcher noch dazu multifunktional genutzt werden kann. Auch gehört ein für die Öffentlichkeit angelegtes Bistro üblicherweise nicht zur Ausstattung eines Verwaltungsgebäudes. Stellplätze werden normalerweise vorrangig oberirdisch angeordnet und nicht in einer Tiefgarage.
Die vom statistischen Bundesamt angegebenen „veranschlagten Kosten des Bauwerks“ sind zudem nicht identisch mit den im Zuge der Vorplanung angegebenen Kosten. So sind beispielsweise Erschließungskosten nicht erfasst.
Gemäß den Kostenkennwerten des BKI liegen Büro- und Verwaltungsgebäude mittleren Standards bei den KG 300+400 im Mittel bei 1.468 €/qm BGF. Für das neue Rathaus liegt dieser Wert bei
1.598 €/qm BGF.
Diese Überschreitung ist durch die eingangs genannten Sachverhalte gerechtfertigt und die aufgeführten Funktionalitäten machen absolut Sinn.. Sie entsprechen dem absehbaren Bedarf und eine Nachrüstung wäre weitaus aufwendiger, als sie gleich von Anfang an einzuplanen und zu bauen.
